Comment définir les tarifs d'une location de vacances ?

    S'il n'est pas évident à priori de déterminer quels prix demandés pour la location de votre maison de vacances, il existe quelques critères pour vous aider à les définir :

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    • Type de bien (maison, appartement, mobil-home, etc.)
    • Nombre de couchages
    • Superficie
    • Equipements et Aménagements
    • Services (ménage, transports...)
    • Charges supplémentaires (électricité, gaz, eau...)
    • Emplacement géographique
    • Proximité de sites touristiques
    • Fréquentation touristique : à l'année (grandes villes) ou périodique (mer, montagne...)
    • Classifications ou habitat traditionnel

    Note : Les vacanciers veulent connaitre le prix de la location qui les intéressent quand ils font leur recherche. C'est pourquoi nous vous recommandons de ne pas laisser sur votre calendrier des tarifs "non communiqués" qui pourraient les décourager.

    Nous avons établi ce guide pour vous aider à définir vos tarifs de location.

    Nous y avons rassemblé sous divers critères les prix pratiqués sur Abritel par les propriétaires de location de vacances par département, en France.

     



    Etablir votre seuil de rentabilité
    Maintenant que vous avez repéré les points forts de votre propriété, vous devez penser à la rentabilité de votre location. Vous devez pour cela déterminer le seuil de rentabilité, c'est-à-dire le moment où les revenus de votre location couvrent le montant total de ses charges. Tout ce que vous percevrait au-delà de ce seuil constitueront vos bénéfices.
    ChargesRevenus de la Location

    - Crédits et Intérêts

    - Taxe Foncière et Taxe d'Habitation

    - Assurance Habitation

    - Charges d'Entretien

    - Equipement et Rénovation

    - Charges d'Energie (électricité, eau, gaz...)

    - Charges secondaires (téléphone, internet...)

     

    Conseil : les revenus de 8 semaines de loyer en pleine saison
    doivent couvrir 80% des charges d'une année


    Définir vos loyers par rapport au marché

    • Commencez par regarder les tarifs des annonces sur Abritel qui ont les mêmes caractéristiques que votre propriété et qui se situent à proximité, faites attention aux équipements et si les prix sont par personne ou pour la propriété.
    • Allez voir ensuite les tarifs des hôtels alentour et calculez combien de chambres faudrait-il pour égaler la capacité d'accueil de votre location.
    • Si les tarifs trouvés sont principalement à la semaine, calculez des prix week-end en les divisant par 3 ou 4 et à la nuitée en les divisant par 5 ou 6.

     

    Les conseils de notre partenaire

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    Une fois cette analyse de marché effectuée, il y a finalement, pour faire simple, 3 façons de fixer vos prix :


    1. Fixer vos prix en dessous du marché

    Cette stratégie commerciale vise à proposer les prix parmi les plus bas du marché pour attirer un maximum de locataires. C’est une politique tarifaire agressive qui peut très bien fonctionner à une époque de crise économique et de recherche de « bons plans » ou de « promos de dernières minutes ». Vous pouvez trouver ainsi de nombreux clients et en fidéliser aussi certains !

    En revanche, cette approche a ses limites. Dès le départ, vous misez sur une faible rentabilité, puisque votre tarif est faible. Il faut donc vous rattraper sur le volume, ce qui impose une charge de travail souvent accrue. Autre inconvénient : vous attirez beaucoup de locataires, aux profils variés, parmi lesquels il vous faudra probablement « trier » pour accueillir les locataires que vous voulez vraiment.


    2. Fixer vos prix dans la moyenne du marché

    C’est probablement la technique la moins efficace quand on fait face à une forte concurrence, et pourtant c’est probablement la plus empruntée aujourd’hui. Quand vous êtes dans la moyenne, vous ne ressortez pas du lot, les locataires potentiels ne vous identifient pas comme une offre d’hébergement attractive sur le marché.

    Seule variante efficace potentiellement : offrir une prestation supérieure à la moyenne pour le même prix (équipements, services ou avantages en plus). Dans ce cas, vous marquez ainsi votre différence sur le marché !


    3. Fixer vos prix au-dessus du marché

    Cette stratégie commerciale vise à proposer les prix parmi les plus hauts du marché. Dans ce cas, vous pouvez plus facilement tabler sur une rentabilité supérieure. Il y a toujours, et ce quel que soit les marchés, une frange de la population qui sera cliente même si vos prix sont supérieurs à la moyenne. Il est évident cependant que le tarif demandé doit être en lien direct avec la qualité du séjour proposé aux locataires.

    Inconvénient, la cible de clientèle est alors beaucoup plus restreinte (car les prix sont plus élevés), et beaucoup plus exigeante également, ce qui impose des efforts en termes notamment de disponibilité et de services.


    Retrouvez 3 autres façons de fixer vos prix dans ce livre en téléchargement gratuit (voir les techniques n°24, 25 et 26) : « Trouvez facilement vos futurs locataires - 26 techniques simples et efficaces… »




    Définir les saisons

    • Si votre location de vacances se trouve dans une destination visitée toute l'année par les touristes (ex : grande ville), alors il vous suffit de déterminer 2 tarifs.
    • Si ce n'est pas le cas, identifiez sur un calendrier les périodes de haute saison : vacances scolaires, jours fériés, vacances scolaires d'autres pays dont les touristes visitent votre région, etc.
    • Les tarifs intermédiaires couvriront 1 à 2 semaines autour de ces périodes de haute saison
    • Les semaines qui restent constitueront la basse saison

    Garder des tarifs flexibles
    Pour convaincre les vacanciers dans certaines situations, vous pourriez être amené à modifier vos tarifs, par ex : location supérieure à 1 semaine, groupe avec beaucoup d'enfants, réservation anticipée ou de dernière minute, etc.